Die brutto Rendite, die in einer Anzeige angezeigt wird, sagt nichts voraus. Was die tatsächliche Leistung einer Mietinvestition bestimmt, sind die drei Variablen: der Unterschied zwischen Marktmiete und tatsächlichen Kosten, das angewandte Steuersystem und die Haltedauer. Hier erläutern wir die technischen Abwägungen, die ein rentables Projekt von einem vermögensschädlichen Graben trennen.
Thermische Durchlässe vom Markt genommen: eine direkte Auswirkung auf die Mietrendite
Das Verbot, seit 2023 Wohnungen der Klasse G und seit 2025 der Klasse F zu vermieten, hat einen signifikanten Teil des Mietmarktes entfernt. Diese Angebotsverknappung hält den Druck auf die Mieten in angespannten Gebieten aufrecht und verbessert mechanisch die Rentabilität von energetisch leistungsfähigen Immobilien.
Für einen Investor bedeutet dies, dass eine Immobilie der Klasse D oder besser in einem Gebiet, in dem das Angebot rar wird, einen doppelten Vorteil hat: Miete, die durch die Nachfrage gestützt wird, und keine kurzfristigen energetischen Renovierungsarbeiten. Im Gegensatz dazu erfordert der Erwerb einer Immobilie der Klasse E oder schlechter, dass ein Budget für Renovierungsarbeiten eingeplant wird, das mehrere Jahre positiven Cashflows absorbieren kann.
Das Angebot an Mietwohnungen wächst um etwa 12,5 % im ersten Halbjahr 2026 im Vergleich zu 2025, aber diese Erholung kompensiert nicht die anhaltende Knappheit kleiner Flächen, wo der Mietdruck hoch bleibt. Wir empfehlen, in Universitätsstädten auf gut bewertete Studios und T2 zu setzen, wo die Bewerbungen pro Immobilie hoch bleiben. Ressourcen wie die Website All In Investissements ermöglichen den Vergleich der verfügbaren Typologien auf mehreren Mietmärkten.
Netto-Rendite nach Steuern: der einzige zuverlässige Indikator für Mietinvestitionen
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) ist ein erster Filter. Sie spiegelt nicht die tatsächliche Leistung wider. Die Nettorendite zieht Grundsteuer, nicht erstattungsfähige Kosten, PNO-Versicherung, Verwaltungskosten und Rücklagen für Leerstand ab. Die Netto-Netto-Rendite berücksichtigt zusätzlich die anwendbare Besteuerung.
Es ist dieser letzte Indikator, der den Unterschied zwischen einem tragfähigen Projekt und einer Kapital vernichtenden Anlage ausmacht.
Micro- oder reale Regelung: eine Abwägung, die mehrere tausend Euro pro Jahr wiegt
Bei der möblierten Vermietung nach dem Micro-BIC-Regime bleibt der Pauschalabzug einfach zu verwalten, verhindert jedoch, dass die tatsächlichen Kosten, die Abschreibungen der Immobilie und des Mobiliars abgezogen werden. Im realen Regime kann die buchhalterische Abschreibung des Gebäudes und des Mobiliars die Besteuerung der Mieteinnahmen über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren neutralisieren.
Wir beobachten, dass das reale Regime fast immer vorteilhafter wird, sobald die jährlichen Kosten, Zinsen und Abschreibungen den Schwellenwert des Pauschalabzugs überschreiten. Lassen Sie eine Simulation mit einem Steuerberater durchführen, bevor Sie ein Kästchen in Ihrer Erklärung ankreuzen.
- Micro-BIC: Pauschalabzug, vereinfachte Verwaltung, aber keine Abzüge für tatsächliche Kosten oder Abschreibungen.
- Reales Regime: vollständiger Abzug der Kosten, Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, jährliche Buchhaltungspflicht.
- SCI mit IS: Abschreibung der Immobilie, Besteuerung der Gewinne zum IS-Satz, aber die Wertsteigerung wird auf den Nettobuchwert beim Verkauf berechnet (hohe Besteuerung beim Verkauf).
Aufenthaltsdauer der Mieter: die versteckte Variable der Mietrendite
Der Leerstand ist der Hauptzerstörer der Rendite. Ein Monat ohne Miete von zwölf reduziert die Bruttorendite um etwa 8 %. Zwei Monate, und der monatliche Cashflow wird oft negativ.
Eine aktuelle Zahl beleuchtet dieses Thema: die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Mieter ist von etwa 28 auf fast 38 Monate zwischen 2019 und 2025 gestiegen, was einer Erhöhung um ein Drittel entspricht. Dieser Trend reduziert mechanisch die Fluktuationsrate und die damit verbundenen Kosten (Instandsetzung, Leerstand zwischen zwei Mietverträgen, Maklergebühren).
Stabile Profile anvisieren, anstatt die nominale Miete zu erhöhen
Eine Miete, die leicht unter dem Marktdach liegt, zieht mehr Bewerbungen an und ermöglicht die Auswahl solider Dossiers. Ein Mieter, der drei Jahre bleibt und eine Miete von 5 % unter dem Marktdurchschnitt zahlt, generiert mehr Nettoumsätze als eine Abfolge kurzer Mietverträge, die von Leerstand und Wiedervermietungskosten unterbrochen werden.
Die objektiven Auswahlkriterien bleiben der Aufwand (Miete unter einem Drittel des Nettoeinkommens), die berufliche Stabilität und die Anwesenheit eines Bürgen oder einer GLI-Garantie.
Mieterhöhungen 2026: Was die aktuellen Zahlen für Investoren ändern
Die Mieten im freien Sektor steigen in Frankreich mit einer durchschnittlichen Erhöhung von etwa 2,6 % innerhalb eines Jahres zum 1. Juli 2026, und noch mehr in Paris. Diese Entwicklung, die über der Inflation in demselben Zeitraum liegt, unterstützt die reale Rendite der bereits im Portfolio befindlichen Immobilien.
Für neue Erwerbungen kompensiert diese Mieterhöhung nicht automatisch hohe Kaufpreise. Wir empfehlen, in Quadratmeterpreisen in Bezug auf die erreichbare monatliche Miete zu denken und nicht in theoretischer Bruttorendite, die auf einer “optimistischen” Miete basiert.
- Überprüfen Sie die tatsächliche Medianmiete in der Gemeinde über lokale Beobachtungsstellen (ADIL, genehmigte Mietbeobachtungen), bevor Sie eine Prognose erstellen.
- Berücksichtigen Sie die Mietobergrenzen in den betroffenen Städten: das Überschreiten der erhöhten Referenzmiete führt zu einem Rechtsmittel des Mieters und zu einer rückwirkenden Rückzahlung.
- Antizipieren Sie die jährliche Anpassung, die an den IRL gekoppelt ist, die die Mieterhöhung während der Mietdauer begrenzt.
Eine rentable Mietinvestition im Jahr 2026 beruht weniger auf der angezeigten Bruttorendite als auf der Fähigkeit, eine hohe Belegungsrate aufrechtzuerhalten, das richtige Steuersystem zu wählen und Immobilien zu zielen, deren energetische Leistung die Vermietbarkeit auf mittlere Sicht garantiert. Die beste Investition ist die, bei der der Cashflow selbst bei einem Monat Leerstand pro Jahr positiv bleibt.