Ein Eigentümer, der seinen Dachboden ausbaut oder eine Veranda schließt, stellt oft die Diskrepanz zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der von der Finanzbehörde erfassten Fläche fest. Diese Diskrepanz wirkt sich direkt auf die Grundsteuer und in einigen Fällen auf die Wohnsteuer für Zweitwohnungen aus. Zu verstehen, welche Fläche das Finanzamt berücksichtigt und wie man sie überprüfen kann, hilft, zu viel oder zu wenig zu zahlen.
Gewichtete Fläche und Einheitswert: Was das Finanzamt wirklich berechnet
Oft ist von Wohnfläche die Rede, aber die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer basiert auf einem anderen Konzept: der gewichteten Fläche. Die Verwaltung geht von der tatsächlichen Fläche aus, die zwischen Wänden oder Trennungen am Boden gemessen wird, und rundet auf den nächstgelegenen Quadratmeter ab. Dann werden Korrekturfaktoren angewendet, die mit dem Komfort und den Eigenschaften der Immobilie zusammenhängen.
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Diese Faktoren berücksichtigen das Vorhandensein einer Garage, eines Balkons, sanitären Einrichtungen, einer Zentralheizung oder den Zustand der Instandhaltung. Zwei Häuser mit identischer Fläche in derselben Gemeinde können daher sehr unterschiedliche Einheitswerte haben, einfach weil eines über einen überdachten Anbau verfügt und das andere nicht.
Um zu erfahren, wie man die tatsächliche Fläche für die Steuer kennt, beginnt man damit, seine Katasterbewertung beim Grundsteueramt abzurufen. Dieses Dokument enthält Details zur berücksichtigten Fläche, zur Kategorie des Raums, zu den berücksichtigten Komfortelementen und zur Berechnung der Gewichtung. Es ist das einzige Dokument, das einen Vergleich zwischen dem, was das Finanzamt erfasst hat, und der Realität vor Ort ermöglicht.
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Katasterbewertung: das richtige Dokument anfordern und lesen
Die Katasterbewertung erscheint nicht automatisch im Bereich “Meine Immobilien verwalten” auf impots.gouv.fr. Man muss sie anfordern, entweder schriftlich beim zuständigen Grundsteueramt oder direkt am Schalter.
Was die Bewertung enthält
- Die tatsächliche Fläche, die vom Eigentümer angegeben (oder während des Baus ermittelt) wurde, am Boden zwischen Wänden gemessen
- Die angewendeten Gewichtungsfaktoren: Art der Räume, Ausstattung, geografische Lage der Immobilie in der Gemeinde
- Die Kategorie des Raums (von 1 bis 8 für Wohnräume), die den von der Verwaltung geschätzten Standard widerspiegelt
- Die Details zu den dem Hauptgrundstück zugeordneten Nebengebäuden (Garage, Keller, Abstellraum, Schwimmbad)
Manchmal findet man Konsistenzfehler aus der ursprünglichen Bauzeit. Ein nicht ausgebauter Dachboden, der als Wohnraum gezählt wird, ein Keller, der in eine Waschküche umgewandelt wurde und nie gemeldet wurde, oder eine Garage, die ohne Anmeldung in ein Schlafzimmer umgewandelt wurde: jede Abweichung zwischen der steuerlichen Beschreibung und der Realität verfälscht die Bemessungsgrundlage.
Die Konsistenz mit einer Bodenmessung überprüfen
Jeden Raum selbst am Boden zwischen Wänden zu messen, wobei Bereiche unter einer Deckenhöhe, die unter dem im Baugesetzbuch festgelegten Schwellenwert liegt, ausgeschlossen werden, gibt eine erste Vergleichsbasis. Wenn die Abweichung von der auf der Bewertung angegebenen Fläche signifikant ist, hat man einen soliden Grund für eine Beschwerde.
Ein Fehler bei der für die Steuer angegebenen Fläche korrigieren
Wenn die vom Finanzamt berücksichtigte Fläche nicht der Realität entspricht, kann der Eigentümer eine Steuererleichterung beantragen. Der Vorgang erfolgt über eine formelle Beschwerde, die an das Grundsteueramt gerichtet wird, begleitet von Nachweisen.
Unterlagen, die zur Unterstützung des Antrags gesammelt werden müssen
- Vermessene Pläne der Wohnung, idealerweise erstellt von einem Gutachter oder Geometer
- Flächenbewertung (Carrez-Gesetz für eine Eigentumswohnung oder freie Messung für ein Einfamilienhaus)
- Datierte Fotos der betroffenen Räume, insbesondere wenn sich ein Nebengebäude geändert hat oder wenn der Dachboden nicht ausgebaut ist
- Jedes Dokument, das die tatsächliche Konsistenz nachweist: Baugenehmigung, vorherige Arbeitsanmeldung, Kaufvertrag mit Angabe der Fläche
Die Verwaltung hat dann eine Frist, um die Beschwerde zu bearbeiten. Im Falle einer Ablehnung bleibt ein Rechtsmittel vor dem Verwaltungsgericht möglich, aber man betritt dann ein längeres Verfahren.
Die Falle der Untererklärung
Eine überbewertete Fläche zu korrigieren, senkt die Grundsteuer. Im Gegensatz dazu führt eine untererklärte Fläche zu einer Nachforderung mit Steuererinnerungen über mehrere Jahre. Ein Eigentümer, der einen Dachboden ausgebaut, einen Vorbau geschlossen oder einen Anbau geschaffen hat, muss die Änderung der Konsistenz innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten melden, über das entsprechende Formular (es gibt mehrere je nach Art der Änderung).
Wohnfläche, Carrez-Fläche, steuerliche Fläche: die Begriffe nicht verwechseln
Die Verwirrung zwischen diesen drei Messungen ist häufig und führt zu Fehlern bei der Erklärung.
Die Wohnfläche (Baugesetzbuch, Artikel R. 111-2) schließt Wände, Trennwände, Treppen, Tür- und Fensteröffnungen sowie Bereiche mit einer Deckenhöhe unter dem gesetzlichen Schwellenwert aus. Sie dient insbesondere als Referenz für Mietverträge.
Die Carrez-Fläche misst die geschlossenen und überdachten Böden eines Eigentums, wobei Flächen mit zu niedrigen Decken ausgeschlossen werden. Sie gilt nicht für Einfamilienhäuser außerhalb von Eigentümergemeinschaften.
Die steuerliche Fläche, die für den Einheitswert berücksichtigt wird, wird am Boden zwischen Wänden gemessen, ohne die Innenwände auszuschließen. Sie ist daher systematisch größer als die Wohnfläche. Diese Differenz überrascht Eigentümer, wenn sie ihr Flächen-Diagnose mit den steuerlichen Daten vergleichen.
Die Verwechslung von Wohnfläche und steuerlicher Fläche bedeutet, eine Fläche anzugeben, die kleiner ist als die, die die Verwaltung erwartet. Es ist besser, die richtige Messmethode zu identifizieren, bevor man ein Änderungsformular ausfüllt, um einen Hin- und Rückweg mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Die Rückmeldungen von Eigentümern, die ihre gewichtete Fläche angefochten haben, variieren in diesem Punkt: Einige erhalten eine schnelle Korrektur nach Einsendung der vermessenen Pläne, andere müssen mehrmals nachhaken, bevor die Akte bearbeitet wird. Eine Kopie jedes Austauschs aufzubewahren und die Beschwerde per Einschreiben zu senden, bleibt die zuverlässigste Vorsichtsmaßnahme.