Zwei Gesellschafter kaufen eine Mietwohnung in Nantes über eine SCI. Drei Jahre später möchte einer aus dem Projekt aussteigen. Ohne die Gesellschaftsstruktur fällt man in die Gemeinschaft, mit ihren Blockaden und Zwangsverkäufen. Die SCI hingegen sieht im Gesellschaftsvertrag die Abtretung von Anteilen vor, und das Eigentum bleibt bestehen. Es ist diese Art von konkreter Situation, die dazu führt, eine SCI zu gründen, anstatt im eigenen Namen zu kaufen.
Die Vermögensvorteile sind real, aber oft werden die damit verbundenen Einschränkungen unterschätzt. Es ist besser, diese zu kennen, bevor man den Gesellschaftsvertrag beim Notar unterschreibt.
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Abtretung von SCI-Anteilen: Formalitäten verschärft ab 2026
Das ist der Punkt, den die meisten Leitfäden vergessen. Seit 2026 erfordert die Abtretung von Anteilen an Gesellschaften mit überwiegendem Immobilienbesitz eine notarielle Beurkundung. Vor dieser Reform genügte eine private Urkunde, um Anteile zwischen Gesellschaftern abzutreten.
Konkreter gesagt, jede Übertragung von Anteilen verursacht nun zusätzliche Notarkosten. Bei einer Familien-SCI, in der schrittweise Schenkungen an die Kinder vorgesehen sind, kann die kumulierte Kostenlast erheblich sein. Es handelt sich nicht mehr um eine bloße administrative Formalität.
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Diese Einschränkung verändert die Kalkulation für langfristige Übertragungsprojekte. Wenn man heute eine SCI gründet, in der man plant, Anteile schrittweise über zehn oder fünfzehn Jahre abzutreten, muss man diese Mehrkosten bereits bei der Erstellung des Gesellschaftsvertrags einplanen. Um zu verstehen warum man eine SCI mit Jean Le Cam gründen sollte, gehört dieser Parameter zur vorhergehenden Analyse.
Steuerliche Umqualifizierung und möblierte Vermietung in einer SCI
Es wird oft gesagt, dass die SCI eine flexible Besteuerung bietet. Das ist auf dem Papier wahr: Man wählt zwischen der Einkommensteuer (IR) und der Körperschaftsteuer (IS) zum Zeitpunkt der Gründung. Das Problem tritt auf, wenn sich das Projekt entwickelt.
Der häufigste Fall: Ein Gesellschafter entscheidet sich für die möblierte Vermietung, um die Rentabilität zu verbessern. Allerdings führt die möblierte Vermietung in einer SCI mit IR zu einem Risiko der Umqualifizierung zur IS. Die Steuerbehörde betrachtet die Tätigkeit als kommerziell, was aus dem zivilrechtlichen Rahmen der Gesellschaft herausfällt.
Sobald die SCI zur IS gewechselt hat, kann sie nicht mehr zur IR zurückkehren. Die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie werden dann auf der Buchwertbasis (nach Abschreibungen) berechnet, was die steuerliche Belastung beim Verkauf erheblich erhöhen kann.
Wann die IS trotzdem sinnvoll bleibt
Die IS-Option ist an sich keine Falle. Sie wird interessant, wenn man nicht plant, die Immobilie kurzfristig zu verkaufen und die Abschreibung des Gebäudes von den Mieteinnahmen abzuziehen. Die abzugsfähigen Kosten sind breiter gefasst als bei der IR, und der ermäßigte IS-Satz gilt bis zu einer bestimmten Gewinnschwelle.
Die Wahl zwischen IR oder IS hängt vom konkreten Projekt ab: geplante Haltedauer, Liquiditätsbedarf, Verkaufsstrategie. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Anlegerprofil, und es gibt keine universelle Antwort.
Gesellschaftskapital der SCI: scheinbare Freiheit, echte Bankbeschränkung
Es gibt kein gesetzliches Mindestkapital, das für die Gründung einer SCI erforderlich ist. Man kann technisch gesehen mit einem symbolischen Kapital starten. Aber diese Freiheit hat eine direkte operationale Kehrseite.
- Ein zu niedriges Kapital erschwert die Beschaffung eines Immobilienkredits, da die Bank die finanzielle Solidität der Struktur bewertet, bevor sie eine Finanzierung gewährt.
- Die Gesellschafter haften unbeschränkt und anteilig für die Schulden der SCI, was bedeutet, dass ein unzureichendes Kapital das persönliche Vermögen im Falle eines Ausfalls gefährdet.
- Ein Kapital, das mit dem Projekt (auch bescheiden) übereinstimmt, stärkt die Glaubwürdigkeit des Dossiers bei den Finanzinstituten und Partnern.
Die Frage des Gesellschaftskapitals sollte mit einem Steuerberater oder Notar vor der Einreichung des Dossiers beim einheitlichen INPI-Schalter geklärt werden, und nicht danach.
Gesellschaftsvertrag der SCI: die Ausarbeitung, die Konflikte zwischen Gesellschaftern vermeidet
Die SCI bietet eine große Freiheit bei der Ausarbeitung des Gesellschaftsvertrags. Das ist ein echter Vorteil im Vergleich zur Gemeinschaft, wo die Regeln durch das Zivilgesetzbuch festgelegt sind. Man muss jedoch diese Freiheit richtig nutzen.
Die Punkte, die von Anfang an gesichert werden sollten:
- Die Zustimmungsregelung, die den Eintritt neuer Gesellschafter kontrolliert und den ursprünglichen Kreis schützt (unverzichtbar in einer Familien-SCI).
- Die Mehrheitsregeln für laufende Entscheidungen und außergewöhnliche Entscheidungen (Verkauf der Immobilie, Änderung des Gesellschaftsvertrags).
- Die Befugnisse des Geschäftsführers: ein Geschäftsführer mit zu weitreichenden Befugnissen kann die Gesellschaft ohne Zustimmung der anderen Gesellschafter verpflichten.
- Die Austrittsbedingungen eines Gesellschafters, einschließlich der Methode zur Bewertung der Gesellschaftsanteile.
Standardverträge, die online heruntergeladen werden, decken diese Situationen selten ab. Die maßgeschneiderte Ausarbeitung durch einen Rechtsexperten stellt zwar eine Anfangsinvestition dar, aber sie vermeidet Blockaden, die eine Immobilie über Jahre hinweg immobilisieren können.
Gründung einer SCI online: was der einheitliche Schalter ändert
Seit der Verallgemeinerung des einheitlichen INPI-Schalters werden die Formalitäten zur Gründung einer SCI vollständig online eingereicht. Veröffentlichung der rechtlichen Bekanntmachung, Einreichung des Dossiers, Registrierung: alles erfolgt über eine zentrale Plattform.
Diese Digitalisierung vereinfacht den administrativen Ablauf, entbindet jedoch nicht von der Sorgfalt in der Sache. Das Dossier muss die unterzeichneten Statuten, die Bestätigung der Veröffentlichung der rechtlichen Bekanntmachung und die Ausweisdokumente der Gesellschafter enthalten. Ein Fehler in den online eingereichten Statuten bleibt ein Fehler, mit denselben rechtlichen Konsequenzen wie vor der Digitalisierung.
Die Gründung einer SCI bleibt ein rechtlich bindender Akt. Die Einfachheit des Online-Verfahrens sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Struktur anschließend eine jährliche Buchhaltung, Hauptversammlungen und regelmäßige Erklärungspflichten auferlegt. Die echten Kosten einer SCI sind nicht ihre Gründung, sondern ihre langfristige Verwaltung.