Twee vennoten kopen een huurappartement in Nantes via een SCI. Drie jaar later wil een van hen uit het project stappen. Zonder de vennootschapsstructuur belanden we in de onverdeeldheid, met zijn blokkades en gedwongen verkopen. De SCI voorziet echter in de overdracht van aandelen in de statuten, en het goed blijft op zijn plaats. Het is dit soort concrete situatie die aanzet tot het oprichten van een SCI in plaats van in eigen naam te kopen.
De patrimoniale voordelen zijn reëel, maar vaak onderschatten we de beperkingen die bij deze juridische structuur komen kijken. Het is beter om deze te kennen voordat je de statuten bij de notaris ondertekent.
Aanrader : Ontdek het inspirerende verhaal van een boer die miljonair werd in Frankrijk
Overdracht van aandelen van SCI: de formaliteiten verstrengd in 2026
Dit is het punt dat de meeste gidsen vergeten. Sinds 2026 vereist de overdracht van aandelen van burgerlijke vennootschappen met een onroerend goed voorrang een verplicht authentiek document voor de notaris. Voor deze hervorming was een onderhandse akte voldoende om aandelen tussen vennoten over te dragen.
Concreet genereert elke overdracht van aandelen nu extra notariskosten. Voor een familiale SCI waar geleidelijke schenkingen aan de kinderen zijn voorzien, kan de cumulatieve kost behoorlijk oplopen. We hebben het niet meer over een simpele administratieve formaliteit.
Ook interessant : Hoe je gemakkelijk je schoolrapport kunt ophalen: alle stappen die je moet volgen
Deze beperking verandert de berekening voor langetermijnoverdrachtprojecten. Als we vandaag een SCI oprichten met de gedachte aandelen in stappen over tien of vijftien jaar over te dragen, moet deze meerkost al in de statuten worden opgenomen. Om te begrijpen waarom je een SCI moet oprichten met Jean Le Cam, maakt deze parameter deel uit van de voorafgaande analyse.
Fiscale herkwalificatie en gemeubileerde verhuur in SCI
Er wordt vaak gezegd dat de SCI een modulaire fiscaliteit biedt. Dat is waar op papier: je kiest tussen de inkomstenbelasting (IR) en de vennootschapsbelasting (IS) op het moment van oprichting. Het probleem doet zich voor wanneer het project evolueert.
De meest voorkomende situatie: een vennoot besluit over te stappen op gemeubileerde verhuur om de rendabiliteit te verbeteren. Echter, gemeubileerde verhuur in een SCI met IR brengt het risico van herkwalificatie naar IS met zich mee. De belastingdienst beschouwt de activiteit als commercieel, wat buiten het civiele kader van de vennootschap valt.
Eenmaal overgestapt naar IS kan de SCI niet meer terug naar IR. De meerwaarden bij de verkoop van het goed worden dan berekend op basis van de boekwaarde (na afschrijvingen), wat de fiscale rekening bij de uittrede aanzienlijk kan verzwaren.
Wanneer IS toch relevant blijft
De optie IS is op zich geen valstrik. Het wordt interessant wanneer men niet van plan is het goed op middellange termijn te verkopen en men de afschrijving van het gebouw van de huurinkomsten wil aftrekken. De aftrekbare kosten zijn breder dan bij IR, en het verlaagde IS-tarief is van toepassing onder een bepaalde drempel van winsten.
De keuze tussen IR of IS hangt af van het concrete project: verwachte houdduur, behoefte aan liquiditeit, strategie voor verkoop. De meningen hierover variëren afhankelijk van de profielen van investeerders, en er is geen universeel antwoord.
Sociale kapitaal van de SCI: schijnbare vrijheid, echte bancaire beperking
Er is geen wettelijk minimumkapitaal vereist om een SCI op te richten. Technisch gezien kan men beginnen met een symbolisch kapitaal. Maar deze vrijheid heeft een directe operationele keerzijde.
- Een te laag kapitaal bemoeilijkt het verkrijgen van een hypotheek, omdat de bank de financiële soliditeit van de structuur beoordeelt voordat ze een financiering toekent.
- De vennoten zijn onbeperkt en proportioneel verantwoordelijk voor de schulden van de SCI, wat betekent dat een onvoldoende kapitaal het persoonlijke vermogen in gevaar brengt in geval van falen.
- Een kapitaal dat in overeenstemming is met het project (zelfs bescheiden) versterkt de geloofwaardigheid van het dossier bij financiële instellingen en partners.
De kwestie van het sociale kapitaal moet worden besproken met een accountant of notaris voordat het dossier wordt ingediend bij het eenloket van de INPI, en niet erna.
Statuten van SCI: de opstelling die conflicten tussen vennoten voorkomt
De SCI biedt een grote vrijheid in de opstelling van de statuten. Dit is een reëel voordeel ten opzichte van de onverdeeldheid, waar de regels zijn vastgelegd door het Burgerlijk Wetboek. Het is echter belangrijk om deze vrijheid correct te benutten.
De punten die vanaf de oprichting moeten worden vastgelegd:
- De goedkeuringsclausule, die de toetreding van elke nieuwe vennoot controleert en de oorspronkelijke kring beschermt (onmisbaar in een familiale SCI).
- De meerderheidsregels voor de dagelijkse beslissingen en de uitzonderlijke beslissingen (verkoop van het goed, wijziging van de statuten).
- De bevoegdheden van de beheerder: een beheerder met te brede bevoegdheden kan de vennootschap aangaan zonder de goedkeuring van de andere vennoten.
- De uittredingsvoorwaarden van een vennoot, inclusief de methode voor de waardering van de aandelen.
Standaardstatuten die online zijn gedownload dekken zelden deze situaties. Een op maat gemaakte opstelling door een juridische professional vertegenwoordigt een initiële kost, maar voorkomt blokkades die een goed jarenlang kunnen immobiliseren.
Oprichting van SCI online: wat het eenloket verandert
Sinds de generalisatie van het eenloket INPI, worden de formaliteiten voor de oprichting van een SCI volledig online ingediend. Publicatie van de wettelijke aankondiging, indiening van het dossier, inschrijving: alles gaat via een gecentraliseerd platform.
Deze digitalisering vereenvoudigt het administratieve proces, maar ontslaat niet van de nauwkeurigheid op de inhoud. Het dossier moet de ondertekende statuten, de verklaring van publicatie van de wettelijke aankondiging en de identiteitsbewijzen van de vennoten bevatten. Een fout in de online ingediende statuten blijft een fout, met dezelfde juridische gevolgen als voor de digitalisering.
Een SCI oprichten blijft een juridische handeling met verplichtingen. De eenvoud van de online procedure mag niet vergeten dat de structuur vervolgens een jaarlijkse boekhouding, algemene vergaderingen en regelmatige aangifteverplichtingen oplegt. De werkelijke kost van een SCI is niet de oprichting, maar het beheer op lange termijn.